Láthatóan változik a befektetők szerepe a magyar lakáspiacon 2025-ben: miközben vevőként egyre óvatosabbak, eladóként továbbra is kifejezetten aktívak. A Duna House friss adatai szerint a befektetési célú vásárlások aránya az év eleji 27 százalékról 21 százalékra csökkent, ami egyértelmű irányváltást jelez a piacon.
Országos szinten a teljes forgalmon belül 2025 egészében mintegy 23 százalékot tettek ki a befektetési célú vásárlások, ám a visszaesés főként a nyári hónapokban gyorsult fel. Ennek hátterében a tartósan magas kamatszint, az emelkedő lakásárak és a romló hozam–kockázat arány állt. A befektetők fókusza eközben egyre inkább a kisebb, jól kiadható lakásokra szűkült: a vásárlások medián alapterülete 55 négyzetméter körül alakult, a medián vételár pedig 40–45 millió forint volt, az egységárak jellemzően meghaladták a piaci átlagot.
Budapest továbbra is kulcspiac maradt
Területi bontásban továbbra is Budapest dominált: a fővárosi adásvételek mintegy 35 százaléka, míg a vidéki tranzakciók körülbelül 23 százaléka kötődött befektetési célhoz. A budapesti árnövekedés és a stabil bérleti kereslet tovább erősítette ezt a koncentrációt.
Életkor szerint is markáns különbségek rajzolódtak ki. A 20–30 évesek körében alig jelent meg a befektetési motiváció, miközben a 40 év felettiek vásárlásainak több mint harmada befektetési célt szolgált. Ezek jellemzően tőkeerős, hiteltől kevésbé függő vevők voltak, akik könnyebben alkalmazkodtak a piaci környezethez.
Eladói oldalon felpörgött a kiszállás
Miközben a vásárlási kedv visszafogottabbá vált, eladói oldalon épp ellenkező folyamat zajlott. A befektetési céllal vásárolt ingatlanok értékesítése Budapesten 35, vidéken 26 százalék körül alakult, és negyedévről negyedévre emelkedett. Az ilyen ingatlanok országos átlagára 50–55 millió forint, míg a négyzetméterárak 900 ezer forint körül mozogtak.
A folyamatot 2025 második felétől az Otthon Start Program is erőteljesen befolyásolta. A támogatott, fix kamatozású hitelek a fővárosi belépő szegmensben felerősítették a saját célú keresletet, ami szűkítette a befektetők mozgásterét. Budapesten ugyanakkor mintegy 5 százalékponttal nőtt a korábban befektetési céllal szerzett ingatlanok eladási aránya, vagyis sokan tudatosan használták ki a program által élénkített keresletet a kiszállásra.
Mit hozhat 2026 a befektetőknek?
A Duna House várakozásai szerint 2026-ban az infláció mérséklődése és a támogatott hitelprogramok együttesen alakíthatják a piacot. A saját célú vásárlások aránya várhatóan tovább nő, ami szűkíti az alacsonyabb árszintű, jó hozamú befektetési lehetőségeket. Ennek hatására a befektetői döntések még megfontoltabbá válhatnak, és a hangsúly a stabil bérbeadhatóságon, a jó lokáción és a kiszámítható hozamokon marad.
„A 2025-ös adatok alapján jól látszik, hogy a befektetők nem tűntek el a piacról, csak alkalmazkodtak: kevesebbet vásároltak, viszont tudatosan használták ki az elmúlt évek árnövekedését a kiszállásra. 2026-ban várhatóan nem a mennyiségük, hanem a minőségük lesz meghatározó: kevesebb, de célzottabb befektetői tranzakcióval számolunk” – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.
Darvas Márton
